Ich habe Stockwerkeigentum – was gehört mir damit? 

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Stockwerkeigentum ist eine in der Schweiz weit verbreitete Form von Grundeigentum. Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums und beinhaltet ein ausschliessliches Recht, bestimmte Räume einer Liegenschaft zu nutzen. An den gemeinschaftlichen Räumen und Einrichtungen besteht ein Mitbenutzungsrecht aufgrund von normalem Miteigentum. An der Stockwerkeigentümerversammlung wird besprochen und entschieden, was alle Miteigentümer betrifft. Die Wertquote entscheidet über den Anteil am Gesamteigentum und die Stimmkraft jedes Miteigentümers.

Stockwerkeigentum – eine besondere Form von Grundeigentum

Sei es als Hauptwohnsitz oder als Feriendomizil – die sogenannte “Eigentumswohnung” ist ein fester Bestandteil auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Der Rechtsbegriff für diese besondere Form von Grundeigentum nennt sich Stockwerkeigentum. Aus diesem Begriff ergibt sich, dass mit dem Kauf einer Eigentumswohnung der Erwerb von Grundeigentum verbunden ist. Das Stockwerkeigentum wird durch Eintrag im Grundbuch begründet. Aber was genau ist Stockwerkeigentum? 

Stockwerkeigentum verschafft ein Sonderrecht an bestimmten Räumen 

Gemäss dem Wortlaut des Gesetzes ist Stockwerkeigentum ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit Besonderheiten. Bereits daraus ist ersichtlich, dass eine Eigentumswohnung im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus nie Alleineigentum darstellt. Es gibt immer eine Mehrzahl von Miteigentümern oder zumindest von Miteigentumsparzellen auf einem solchen Grundstück. Das Besondere beim Stockwerkeigentum im Gegensatz zum normalen Miteigentum ist, dass der Miteigentümer das Sonderrecht hat, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken – also Wohnungen oder Geschäftsräume – sein; nur in diesem Sinn hat man als Stockwerkeigentümer seine eigene Wohnung. Die räumliche Ausscheidung erfolgt bei Begründung des Stockwerkeigentums im Errichtungsakt bzw. in den Plänen. Daraus ergibt sich die Wertquote.  

In der Verwaltung, Nutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume (also dem Miteigentum mit eigenem Sonderrecht) ist man frei. Auch hier ist das eigene Recht aber dadurch begrenzt, dass die anderen Miteigentümer nicht übermässig in ihren Rechten beeinträchtigt werden; es gilt das allgemeine Nachbarschaftsrecht in Bezug auf Lärm, Geschmack, Sichteinschränkung oder andere Emissionen. Die Kosten für den Unterhalt der Räume im Sonderrecht trägt jeder Miteigentümer selber.

Anteil an allen anderen Teilen der Liegenschaft im Umfang der Wertquote 

Es gibt beim Stockwerkeigentum aber eine zweite Rechtssphäre: Die Nutzbarkeit der Wohnungen erfordert eine Reihe von weiteren Gebäudeteilen und Räumen. Diese stellen normales Miteigentum dar und gehören allen Miteigentümern gemeinsam entsprechend ihrer Wertquote. Dies betrifft einmal den Boden der Liegenschaft. Weiter stellen die gesamte statische Konstruktion (Fundament, Mauerwerk, Fassade, Dach) und die allgemeinen Räumlichkeiten und Anlagen wie Lift, Heizung, Gang und Treppenhaus gemeinschaftliches Eigentum dar.  

Stockwerkeigentümergemeinschaft

Bezüglich aller Kosten für den laufenden Unterhalt, für Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ist jeder Stockwerkeigentümer in die Stockwerkeigentümergemeinschaft eingebunden. Dafür hat er finanzielle Beiträge nach Massgabe seiner Wertquote zu leisten.  

Die nötigen Entscheide zu Jahresrechnung, Budget, baulichen Massnahmen und anderen für die Gemeinschaft wichtige Fragen fällt die jährlich stattfindende Versammlung der Stockwerkeigentümer. Ein Ausschuss bestehend aus einzelnen Stockwerkeigentümern sowie eine interne oder externe Revisionsstelle können eingesetzt werden. Massgebend ist das Verwaltungs- und Nutzungsreglement. 

Erkenntnis

Stockwerkeigentum ist ein komplexes Gebilde. Der Erwerb von Stockwerkeigentum will gut geprüft sein.