Grundstückgewinnsteuer Basel-Stadt. Neuerungen per 1.1.2023

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Per 1.1.2023 sind in Basel-Stadt zwei wesentliche Neuerungen bei der Grundstückgewinnsteuer in Kraft getreten. Einerseits wird als Ersatzwert für die Anschaffungskosten der Realwert von 2002 anstelle von 1977 herangezogen. Weiter werden die Steuersätze vereinfacht, bei kurzer Besitzdauer von nicht selbstbewohnten Liegenschaften aber erhöht.

Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt

Beim Verkauf einer Liegenschaft mit Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Im Kanton Basel-Stadt gilt das sogenannte monistische System. Das heisst, dass Grundstückgewinne bei natürlichen und bei juristischen Personen mit dieser separaten Steuer erfasst werden. Der Grundstückgewinn besteht in der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten seit der letzten entgeltlichen Handänderung dieser Liegenschaft. Die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf – also die Haltedauer – hat wie in allen Kantonen einen Einfluss auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Kurzfristige (spekulative) Geschäfte sollten höher besteuert werden als langjährige Besitzverhältnisse. Per 1. Januar 2023 ist diesbezüglich in Basel-Stadt eine wichtige Revision in Kraft getreten. Es betrifft dies einerseits den Ersatzwert (Realwert) bei langer Haltedauer und anderseits die Ermittlung des Steuersatzes bzw. die Höhe der Steuerbelastung.

Neuer Ersatzwert für die Anlagekosten

Ist der seinerzeitige Erwerb einer verkauften Liegenschaft lange her, kann der Nachweis der Investitionen, welche den Grundstückgewinn reduzieren, schwierig oder gar unmöglich zu erbringen sein. Deshalb können die Steuerpflichtigen in diesem Fall einen Ersatzwert anstelle der effektiven Anlagekosten geltend machen. Im Kanton Basel-Stadt kommt hierfür ein fixer Bewertungszeitpunkt zur Anwendung. Bisher war dies für Liegenschaften möglich, welche vor 1977 erworben wurden, indem der Realwert per 1. Januar 1977 zur Anwendung gelangte; dieser wurde auf Antrag von der Steuerverwaltung ermittelt. Per 1. Januar 2023 erfolgte nun eine Verschiebung auf den Realwert per 1. Januar 2002,. Dieser Termin bot sich an, weil die Werte der Steuerverwaltung aufgrund der generellen Neubewertung aller Liegenschaften auf diesen Zeitpunkt bereits bekannt ist. Effekt: Damit kann in viel mehr Fällen als bisher (nämlich bei allen zwischen 1977 und 2001 erworbenen Liegenschaften) der (oft höhere) Ersatzwert herangezogen werden. Der Nachweis höherer effektiver Anlagekosten bleibt vorbehalten. Der Kanton rechnet damit, dass die Gesamtheit der Steuerpflichtigen mit dem neuen Ersatzwert besser fahren.

Neue Berechnung der Grundstückgewinnsteuer

Weiter wurden per 1. Januar 2023 die Steuersätze bei Verkauf einer Liegenschaft in Basel-Stadt angepasst. Neu hat die Besitzdauer nicht mehr sowohl auf die Ermittlung des Gewinnes als auch den Steuersatz Einfluss. Zwecks Vereinfachung und mehr Transparenz gibt es nur noch einen abgestuften Steuersatz, in welchem der Besitzdauerabzug bereits integriert ist.

Der erwähnte steuerreduzierende Effekt der Verschiebung des Ersatzwertes auf den 1. Januar 2002 wird durch einen höheren Steuersatz bei nicht als Eigenheim genutzten Liegenschaften bei kurzer und mittlerer Besitzdauer wieder aufgewogen. Hier ist der Steuersatz bis zu fünf Jahre Besitzdauer mit 60% um 12% höher als bisher. Erst im sechsten Jahr gibt es die erste Entlastung. Nach zehn Jahren Besitzdauer ist die Steuerbelastung mit 40.5% aber sogar 15% höher als bisher. Erst ab einer Haltedauer von 15 Jahren ist die Steuerbelastung mit 21% nicht höher als bisher. Zwischen 16 und 25 Jahren Haltedauer reduziert sie sich linear bis auf den Minimalsatz von 12 %. Auch Liegenschaftsgewinne von juristischen Personen werden mit Ausnahme der wiedereingebrachten Abschreibungen so besteuert:

Bei selbstbewohnten Liegenschaften bleibt die Steuerbelastung auch nach der Vereinfachung des Systems dieselbe wie bisher: Die Steuerbelastung reduziert sich ab einer Haltedauer zwischen 6 und 25 Jahren von 30% linear bis auf den Minimalsatz von 12 %.

Zu beachten ist, dass im Fall einer Ersatzbeschaffung für den gleichen Zweck (Wohnen, Anlageobjekt, Betriebsliegenschaft) die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann und dies auch kantonsübergreifend.

Fazit

In jedem Fall will ein Liegenschaftsverkauf gut vorbereitet sein. Neben dem erzielbaren Erlös ist die Belastung mit der Grundstückgewinnsteuer ein wesentlicher Faktor für den Erfolg der Transaktion.

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