Erschliessungsbeiträge und Mehrwertabgaben für Grundstückbesitzer

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Kantone und Gemeinden konfrontieren Grundstückbesitzer mit vielfältigen Abgaben, insbesondere bei der Erschliessung von Grundstücken sowie im Fall von Mehrwerten aus Zonenänderungen. Erschliessungsbeiträge und Mehrwertabgaben können nur bei Grundstückbesitzern erhoben werden, welche daraus einen Sondervorteil erzielen. Die Verwendung der Einnahmen ist für bestimmte Zwecke definiert.

Erschliessungsbeiträge (Strassenbeiträge, Wasseranschlussbeiträge, Kanalisationsbeiträge)

Erschliessungsbeiträge sind Abgaben, welche insbesondere die Gemeinden für die technische und verkehrsmässige Erschliessung eines Grundstückes durch Strassen oder für die Wasser- und Abwasserzufuhr einer zu erschliessenden Parzelle erheben. Erschliessungsbeiträge dürfen nur bei denjenigen Grundstückbesitzern erhoben werden, welche aus der Erschliessung einen Sondervorteil erzielen. Die Einnahmen dürfen wiederum nur für die jeweiligen Infrastrukturprojekte eingesetzt werden.

Strassenbeiträge

Ein Grundstück darf erst bebaut werden, wenn es erschlossen ist. Bau und Unterhalt von öffentlichen Strassen und Zufahrtswegen sind Aufgabe des Gemeinwesens. Kantonsstrassen werden demzufolge ausschliesslich über den allgemeinen Staatshaushalt finanziert. Hingegen werden Grundeigentümer regelmässig zu Beiträgen an den Bau von Gemeindestrassen herangezogen, wenn für deren Parzellen durch Erstellung, Ausbau oder umfassender Erneuerung einer Strasse ein wirtschaftlicher Sondervorteil in der Form eines Wertzuwachses entsteht. Zu diesem Zweck wird der Landwert vor und nach dem Bau des Strassenprojektes verglichen.

Mit den Strassenbeiträge werden die Projektkosten, soweit nicht von der allgemeinen Staatskasse übernommen, entsprechend der Parzellengrösse auf die direkt angrenzenden oder auch auf die darüber hinaus profitierenden Eigentümer (Perimeter) aufgeteilt.

Wasseranschluss- und Kanalisationsbeiträge

Die Wasserversorgung sowie die Abführung des Abwassers stellen ebenfalls eine Aufgabe des Gemeinwesens dar. Grundeigentümer werden zu Erschliessungsbeiträgen herangezogen bei Erstellung, Ausbau und Erneuerung von Anlagen zur Wasserversorgung und Kanalisation (Abwasserentsorgung). Auch hier ist ein Sondervorteil erforderlich, damit ein Grundeigentümer abgabepflichtig wird. Die Erschliessungsabgabe ist nicht erst geschuldet, wenn die betroffene Parzelle bebaut ist, sondern bereits, wenn das Gemeinwesen die entsprechende Infrastruktur bereitstellt.

Die Wasseranschluss- und Kanalisationsbeiträge werden nach vielfältigen Kriterien wie Parzellengrösse, Gebäudevolumen, Gebäudeversicherungswert, Belastungswerten, Durchflussmengen oder Kombinationen davon berechnet.

Mehrwertabgaben; materielle Enteignung

Zonenänderungen können zur Folge haben, dass ein Grundstück einen höheren Wert erhält, ohne dass der Eigentümer etwas dazu beigetragen hat. Der Mehrwert besteht darin, dass die Bebauungsmöglichkeit einer Parzelle rechtlich erweitert wird. Das eidgenössische Raumplanungsgesetz verlangt eine Abgabe von mindestens 20 Prozent auf solchen Planungsmehrwerten. Obligatorisch ist die Mehrwertabgabe bei Einzonung (neuerschlossenes Baugebiet), während bei Umzonung (geändertes Baugebiet) oder Aufzonung (bessere Ausnutzung in bestehender Zone) die Kantone oder (so in Basel-Landschaft) die Gemeinden über die Erhebung der Mehrwertabgabe entscheiden. Je nach gesetzlicher Regelung wird die Abgabe erst bei der Bebauung oder schon bei einem Verkauf der Parzelle erhoben. Deren Höhe ist sehr unterschiedlich. Die Abgabesätze betragen meist zwischen 20 und 40%.

Erleidet der Eigentümer durch eine planerische Massnahme einen erheblichen Nachteil insbesondere bei einer Umzonung oder Auszonung (Bauverbot), muss der Staat unter gewissen Voraussetzungen eine Entschädigung wegen materieller Enteignung bezahlen.

Erkenntnis

Die Kosten für die Erstellung der Infrastruktur von Grundstücken sowie die Wertsteigerung durch raumplanerische Massnahmen können für die betroffenen Grundstückbesitzer zu einmaligen Abgaben an das Gemeinwesen in beträchtlicher Höhe führen. Solche Belastungen sind bei den Projektkosten von Neubauten und allenfalls bei Renovationen rechtzeitig miteinzubeziehen. Sind die Zwangsabgaben im Vergleich zum erzielten Sondervorteil oder Mehrwert zu hoch, muss ein Rechtsmittel ergriffen werden.

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