Das Bauhandwerker-Pfandrecht. Risiken für Unternehmer und Besteller.

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AMATIN AG Rechtsanwälte / Attorneys at Law (contact: Roman Kälin-Burgy, Martin Boos), Basel, Switzerland – in the heart of the Swiss Economic Backbone Zurich-Basel-Geneva. 

Haben Unternehmer wie Baufirmen oder Handwerker für eine Baute Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert und werden deren Werklohnforderungen nicht beglichen, haben sie Anspruch darauf, ihre Forderungen durch ein sogenanntes „Bauhandwerkerpfandrecht“ zu sichern. Dieses Grundpfandrecht kann, sofern die Forderungen der Unternehmer weiterhin nicht bezahlt werden, letztlich dazu führen, dass das Gebäude zwangsverwertet wird. 

Hierzu müssen die am Bau beteiligten Firmen dafür sorgen, dass das Bauhandwerkerpfandrecht innert vier Monaten nach Abschluss ihrer Arbeiten ins Grundbuch eingetragen wird. Da eine definitive Eintragung nur möglich ist, wenn die Forderungen vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt sind, wird das Bauhandwerkerpfandrecht in der Praxis zunächst durch eine vorläufige Eintragung im Grundbuch gesichert. Danach wird dem Berechtigten eine Frist zur Geltendmachung der definitiven Eintragung gewährt. 

Spezielle Probleme ergeben sich beim Stockwerkeigentum. Hier müssen die Handwerker besonders gut darauf achten, auf welches Objekt die Pfandhaft gelegt werden soll. Sowohl das Gesamtgrundstück als auch die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile gelten als „Grundstücke“ im Sinne des Gesetzes und haben ein eigenes Grundbuchblatt. Bei Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums ist besonders zu beachten, dass das Gesamtgrundstück nicht mehr mit Grundpfandrechten belastet werden darf, wenn bereits einzelne Stockwerkeigentumseinheiten mit solchen belastet sind. Die Übertragung des Pfandrechts auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten, nachdem die vorläufige Eintragung auf dem Gesamtgrundstück verlangt wurde, ist mangels (rechtlicher) Identität nicht zulässig, auch wenn es sich wirtschaftlich um dasselbe Pfandobjekt handelt. 

Weitere Probleme können sich insbesondere ergeben, wenn nicht der Eigentümer selbst, sondern ein Generalunternehmer mit der Erstellung eines Gebäudes beauftragt wird. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Generalunternehmers besteht hier insbesondere die Gefahr, dass die Handwerker letztendlich doppelt bezahlt werden müssen. 

Sowohl aufseiten der Unternehmer wie der Auftraggeber gibt es verschiedene rechtliche Stolpersteine im Zusammenhang mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, deren Nichtbeachtung wesentliche und nachträglich nicht wiedergutzumachende Nachteile mit sich bringen. 

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