Unilateral changes of rental contracts – legally unobjectionable?

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Will der (gewerbliche oder private) Vermieter gegenüber seinem Mieter einseitig eine Mietzinserhöhung durchsetzen, so ist das Verfahren hierfür im Gesetz geregelt. So ist eine Mietzinserhöhung stets nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zulässig. Darüber hinaus muss der Vermieter den (gewerblichen, privaten) Mieter hierüber zehn Tage vor Beginn dieser Kündigungsfrist informieren, die Mietzinserhöhung begründen und er hat ein vom Kanton genehmigtes Formular (was immer die Änderung zu Lasten des Mieters beinhaltet) zu verwenden. Dies gilt im Übrigen nicht nur für Mietzinserhöhungen, sondern für sämtliche einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter zu Lasten des Mieters. Der Mieter seinerseits kann solche einseitigen Vertragsänderungen innert 30 Tagen seit deren Mitteilung bei der Mietschlichtungsstelle anfechten. 

Hält sich der Vermieter nicht an diese Regeln, ist die Vertragsänderung nichtig, entfaltet also keinerlei Rechtswirkungen. Allfällig zu viel bezahlte Beträge kann der Mieter bis zu 10 Jahre in die Vergangenheit zurückverlangen. Der Vermieter kann sich auf diese Weise schnell mit namhaften Rückforderungsansprüchen konfrontiert sehen.  

Der Mieter kann indessen auf die Einhaltung der Formularpflicht verzichten. Wer als Vermieter aber denkt, dass er die gesetzlichen Vorschriften dadurch umgehen kann, dass er nicht einseitig den Vertrag ändert, sondern mit dem Mieter einen neuen, zu Lasten des Mieters abgeänderten Mietvertrag abschliesst, hat die Rechnung ohne das Bundesgericht gemacht. Dieses verlangt nämlich auch bei einer beidseitig (also auch durch den Mieter) unterzeichneten Mietvertragsänderung unter anderem, dass der Mieter über die Anfechtungsmöglichkeit nach Art. 270b OR informiert war und mit dem Verzicht auf das Formular bewusst zum Voraus auf die Anfechtung der Vertragsänderung verzichtet hat (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008, E. 3.1). Allein aus der formellen Unterschrift des Mieters kann daher nicht auf einen Konsens geschlossen werden. 

Gehen Sie bei Vertragsänderungen zu Lasten der Mieterschaft kein Risiko ein und lassen Sie sich rechtlich beraten.