Defects in the rental object? Possibility of a reduction of the rent?

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Das Gesetz gibt dem Mieter von Wohn-und Geschäftsräumen das Recht, bei bestehenden Mängeln an der Mietsache den Mietzins eigenhändig herabzusetzen. Das Gesetz ist hierbei relativ ungenau, denn in Art. 259d des OR heisst es, dass der Mieter vom Vermieter verlangen könne, dass er, also der Vermieter,     den Mietzins herabsetze. Beim Herabsetzungsanspruch des Mieters handelt es sich aber um ein sogenanntes Gestaltungsrecht, welches direkt durch den Mieter ausgeübt werden darf. Dies ist den meisten nicht bekannt.      
  
Voraussetzung für eine solche Herabsetzung des Mietzinses ist in erster Linie das Bestehen eines Mangels, welcher nicht vom Mieter selbst beseitigt werden muss. Gemäss Praxis des Bundesgerichts muss der Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts entweder um mindestens 5% einschränken oder aber, bei Vorliegen eines kleineren Mangels, über längere Zeit bestehen. So kann auch ein verschmutzter Teppich im Eingangsbereich des Gebäudes, in welchem sich die gemietete Wohnung/der gemietete Büroraum befindet, zu einer Mietzinsreduktion führen, wenn dieser Zustand über längere Zeit andauert. 
      
Weitere Voraussetzungen sind lediglich die Kenntnis des Vermieters vom Mangel und eine Herabsetzungserklärung durch den Mieter, welcher möglichst den herabzusetzenden Betrag in Bezug auf die einzelnen Mängel benennt. Nicht vorausgesetzt ist hingegen, dass der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder überhaupt die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen. So berechtigt auch die Nachbarbaustelle zu einer Herabsetzung, wenn sie das notwendige Mass an Störung erreicht.      
  
Bei der Durchsetzung dieses Anspruchs ist jedoch Vorsicht geboten. Zahlt der Mieter nämlich nicht mehr den vereinbarten Mietzins für seine Wohnung, so berechtigt dies den Vermieter, nach Ansetzung einer 30-Tages-Nachzahlungsfrist, mit einer verkürzten Frist von 30 Tagen zu kündigen. Dem Mieter ist daher zu empfehlen, bei der Durchsetzung seines Herabsetzungsanspruchs mit der nötigen Sorgfalt vorzugehen. So steht ihm etwa die Möglichkeit offen, den Differenzbetrag bei der Mietschlichtungsstelle zu hinterlegen oder vorgängig den herabsetzbaren Betrag gerichtlich feststellen zu lassen.