Liegenschaftsverkauf und Steuern

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Der private Kapitalgewinn ist in der Schweiz grundsätzlich steuerfrei. Davon ausgenommen sind private Liegenschaftsverkäufe, welche mit der kantonalen Grundstückgewinnsteuer belegt werden. Resultieren Verkaufsgewinne von Liegenschaften aus einer Erwerbstätigkeit, sind diese auch bei der direkten Bundessteuer steuerbar und zudem bei der Sozialversicherung beitragspflichtig.

Der private Kapitalgewinn ist steuerfrei

Der Einkommensteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte. Von der Besteuerung ausgenommen sind hingegen die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen. Die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne ist häufig unbestritten: Der gelegentliche Verkauf von beweglichen Vermögenswerten wie Aktien, Kunstgegenständen oder einem Auto aus dem Privatvermögen löst keine Einkommenssteuer aus, auch wenn aufgrund des tieferen damaligen Erwerbspreises ein Gewinn resultiert. Erst wenn die Verkaufstätigkeit gewerbsmässig erfolgt, hat dies Folgen bei der Einkommenssteuer.

Bei Liegenschaften ist es anders

Beim Verkauf einer Liegenschaft ist dies anders: Alle Kantone besteuern auch Gewinne, welche nicht auf einem gewerbsmässigen Verkauf beruhen. Dies erfolgt mit der Grundstückgewinnsteuer, welche separat von der Einkommenssteuer erhoben wird. Die Höhe der Steuer hängt nicht nur vom Verkaufsgewinn ab, sondern insbesondere auch davon, wie lange die Liegenschaft im Besitz der Verkäuferin war.

Die direkte Bundessteuer kennt hingegen keine separate Liegenschaftsgewinnsteuer. Hier entscheidet deshalb bei Privatpersonen die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von der Ausübung einer selbständigen Erwerbstätigkeit darüber, ob eine Liegenschaft Privat- oder Geschäftsvermögen darstellt und der Verkaufsgewinn steuerfrei oder gewerbsmässig und somit steuerbar ist. Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftshandel liegt dann vor, wenn An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung erfolgen. Erforderlich ist eine Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Keine Gewerbsmässigkeit liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, wozu auch gelegentliche Umschichtungen durch Verkauf zählen.

Kriterien für den gewerbsmässigen Liegenschaftshandel

Als Kriterien für die geschäftsmässige Vorgehensweise gelten:

• Aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.
• Erwerb in der Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen.
• Ausnützung der Marktentwicklung.
• Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte / kurze Besitzdauer
• Einsatz spezieller Fachkenntnisse.
• Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung (80% und mehr). Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft.

Massgebend ist die Gesamtheit der Umstände im jeweiligen Fall. Die Veranlagungspraxis ist bei Gewinnerzielung gestützt auf die Rechtsprechung streng: der steuerfreie private Kapitalgewinn wird restriktiv gehandhabt, während der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit gemäss dem Bundesgericht weit zu verstehen ist. Die einzelnen Indizien dürfen deshalb nicht isoliert betrachtet werden, ansonsten das Prinzip des steuerfreien Kapitalgewinnes aufgegeben wird.

Weitere Punkte

Die Qualifikation von Liegenschaften als Geschäftsvermögen hat nicht nur zur Folge, dass realisierte Gewinne steuerbar, sondern dass auch Verluste abziehbar sind. Zudem sind Abschreibungen möglich. Indessen anerkennen die Steuerbehörden Liegenschaften nur zurückhaltend als Geschäftsvermögen, solange keine Verkäufe getätigt werden.

Eine weitere Folge der Qualifikation eines Liegenschaftsverkaufes als gewerbsmässig ist von grosser Bedeutung: Auf dem Verkaufsgewinn sind neben der direkten Bundessteuer und der Grundstückgewinnsteuer auch Beiträge an die Sozialversicherung (AHV/IV/EO) zu entrichten. Es zeigt sich, dass bei einem Liegenschaftsgeschäft der steuerlichen Behandlung eines Verkaufsgewinnes genügend Beachtung geschenkt werden muss. Rechtzeitige Planung ist unerlässlich.